Wat is een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waarbij gedurende de looptijd (meestal 30 jaar) niet op wordt afgelost. Het is de bedoeling dat na 30 jaar de hypotheek met eigen middelen (bijvoorbeeld spaargelden) wordt afgelost of dat na 30 jaar de hypotheek wordt overgesloten voor opnieuw 30 jaar. Omdat de aflossing ontbreekt betaalt iemand dus alleen rente over de hoofdsom.

Voordeel van een aflossingsvrije hypotheek

Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat men alleen rente betaalt over de hoofdsom en niet de lasten heeft van een maandelijkse aflossing. De maandlasten zijn daarom laag. Tot 2013 was dit een veel afgesloten hypotheek die veelal in combinatie werd afgesloten met een hypotheek die wel een aflossing had.

Wijziging in fiscale wetgeving

Om aflossingsvrije hypotheken te ontmoedigen is de fiscale wetgeving per 2013 gewijzigd en is er geen renteaftrek meer mogelijk voor consumenten die een nieuwe aflossingsvrije hypotheek willen afsluiten die voor 2013 geen aflossingsvrije hypotheek hadden. Er geldt dus wel een overgangsregime voor consumenten die voor 2013 al wel een aflossingsvrije hypotheek hadden. Daar blijft de rente, tot maximaal 30 jaar, gewoon aftrekbaar. Ook al wordt de aflossingsvrije hypotheek na 2013 door bijvoorbeeld verhuizing mee overgesloten. Ook bij oversluiten van de hypotheek blijft de rente, tot maximaal 30 jaar, aftrekbaar.

Voor consumenten die niet onder het overgangsregime vallen en toch een aflossingsvrije hypotheek willen kan dit nog steeds worden afgesloten. Alleen is de rente dan niet aftrekbaar van het fiscaal inkomen in Box I. Of dat zo erg is bij deze lage rentestand? Daarnaast kan dit een voordeel zijn voor iemand die vermogen heeft in Box III en boven de vermogensvrijstelling zit. Dan drukt deze lening op de fictieve rendementsheffing van Box III en betaalt iemand dus minder Box III belasting. Dat voordeel kan trouwens met deze lage rente groter zijn dan dat de rente van de lening wel in Box I aftrekbaar zou zijn.

Nadeel van een aflossingsvrije hypotheek

Een hypotheek loopt doorgaans 30 jaar. Na 30 jaar moet de hypotheek zijn afgelost of moet opnieuw worden afgesloten. Hier wringt ook de schoen. Of liever gezegd de hypotheek. Als Banken na 30 jaar de hypotheek gewoon na 30 jaar doorzetten dan is er geen probleem. Het probleem ligt echter dat notarieel is vastgelegd dat de hypotheek na 30 jaar afloopt. Dat is dus een harde datum. Dat betekend dat de consument dus weer naar de notaris moet en een nieuwe hypotheek moet worden afgesloten voor opnieuw 30 jaar. De oude liep tenslotte na 30 jaar af. Dat betekend dat er dus opnieuw moet worden getoetst en worden beoordeeld of de hypotheek nog steeds passend en betaalbaar is conform de huidige wetgeving en normen.

Als iemand meer dan 10 jaar nog te gaan heeft voor zijn of haar pensioen dan zal er doorgaans geen probleem zijn. Dan kan gewoon met het inkomen uit arbeid worden gerekend en uitzonderingen daargelaten, zal meestal het inkomen voldoende zijn om de hypotheek door te zetten. Uiteraard kan door een lager inkomen er ook een probleem ontstaan. Bijvoorbeeld door parttime gaan werken, arbeidsongeschikt zijn geraakt in tussentijd, overlijden van de partner of werkeloosheid.

Daar het pensioeninkomen doorgaans lager is dan het inkomen uit arbeid kan dit een probleem opleveren. Er moet dan tenslotte met een lager inkomen getoetst worden of de hypotheek bij de huidige wetgeving en normen nog betaalbaar is. Het gevolg kan zijn dat dan de hypotheek op basis van de normen niet meer haalbaar is en dus is men gedwongen om de woning te verkopen. Dit zal in veel gevallen tot een ongewenste situatie leiden.

Hier moet er wel een kanttekening bij worden geplaatst. De huidige gedragscode / norm is gebaseerd op de annuïteitentoets. Dat betekend dat de hypotheek in 30 jaar op basis van annuïteiten moet worden afgelost. Ook als er niet wordt afgelost en men bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek heeft. Als iemand 5 jaar geleden een eerste hypotheek heeft afgesloten en men gaat na 5 jaar een nieuwe woning kopen dan moet uiteraard rekening worden gehouden dat de oude hypotheek dan in 25 jaar moet zijn afgelost. De eerste 5 jaar zijn tenslotte al om. Je moet als het ware het aflossingsschema van de oude hypotheek aanhouden. Deze annuïteitentoets is bedacht om te voorkomen dat als iemand met pensioen gaat men de hypotheek niet meer kan betalen.

Maar hoe zit het dan met iemand die al met pensioen is? Gelukkig geeft de wetgeving daar ruimte voor om soepeler te toetsen. Ook de NHG (Nationale Hypotheekgarantie) heeft hiervoor, onder bepaalde voorwaarden, een soepelere regeling. We noemen dit de Werkelijke lasten toets. Hierbij wordt niet uitgegaan dat de gehele hypotheek op basis van minimaal annuïteiten in 30 jaar moet zijn afgelost maar wordt getoetst of de werkelijke maandlasten (dus wat je bruto aan de Bank over maakt) passen binnen de maximale financieringslast. In de praktijk betekend dit dus als je een aflossingsvrije hypotheek hebt je meer kan lenen.

Toch zijn er situaties denkbaar dat ondanks een soepelere toets vanaf pensioenleeftijd je de hypotheek conform de normen niet kan betalen. Dat zou betekenen dat de woning moet worden verkocht.

Hoe kan ik voorkomen dat de woning moet worden verkocht?

Als een voorzetting van de hypotheek op basis van pensioeninkomen niet kan dan is het verstandig om voor leeftijd 57 na te laten kijken of je de hypotheek kan oversluiten. Doe je dat op leeftijd 56 dan ben je in ieder geval verzekerd dat je in de woning kan blijven wonen tot leeftijd 86.

Mocht je volgens de norm toch nog iets te kort komen dan kan het helpen om voor pensioendatum extra af te lossen tot het bedrag wat je op basis van pensioeninkomen wel kan lenen.

Wel of niet de aflossingsvrije hypotheek omzetten

De laatste tijd wordt (pro-actief) door Banken en Hypotheekadviseurs onder de aandacht gebracht om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een hypotheek met aflossing. Ook de overheid stimuleert deze gedachte en brengt dit met een reclame spot ook regelmatig onder de aandacht. Maar of dat verstandig is hangt echt geheel af van je situatie.

In de praktijk kom ik helaas nog wel eens tegen dat klanten hun aflossingsvrije hypotheek op advies hebben omgezet naar een hypotheek met een aflossing terwijl hierdoor de lasten voor hun te hoog uitkomen. Men komt daar dan na een paar maanden er achter dat de maandlasten toch te zwaar zijn en nu in de problemen komen om de hogere maandlasten te kunnen blijven betalen. Daarnaast wordt vaak de hypotheekvorm gewijzigd maar niet de looptijd van de hypotheek wat dan ook weer een hogere maandlast met zich mee brengt.

Bij het wijzigen van de hypotheekvorm hoeft niet opnieuw de hypotheek te worden getoetst aan de hand van het inkomen. Dit is tenslotte al een keer gedaan. Dat betekend dat een aflossingsvrije hypotheek eenvoudig kan worden omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Dat klinkt lekker eenvoudig maar is dat ook altijd goed? Omdat een nieuwe toetsing ontbreekt schuilt hierin ook het risico dat er onvoldoende rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid van de hypotheek. Er hoeft tenslotte geen inkomenstoets te worden gedaan. Hierdoor zouden de maandlasten, als er wel een nieuwe toets wordt gedaan, wel eens te hoog kunnen uitvallen conform de normen. Daarnaast zou ook goed in beeld moeten worden gebracht of de hogere maandlasten ook passend is voor de klant zelf. Dit hangt dan weer af van het inkomen, spaargedrag en uitgavenpatroon van de klant.

Iemand die bijvoorbeeld een klein pensioen heeft en inmiddels met pensioen is kan juist gebaat zijn met een zo laag mogelijke maandlast. Leuk voor de nabestaanden al er wel wordt afgelost maar voor de klant zelf kan dit wel een leiden tot een zo danige hoge maandlast dat men amper kan rond komen van het pensioen. Ik denk dat die persoon het pensioenleven toch anders in gedachte had.

Of het verstandig is om de hypotheek wel of niet om te zetten naar een aflossing product hangt dus echt af van de persoonlijke omstandigheden. Laat je goed en op tijd informeren en berekenen wat de impact en gevolgen zijn om de hypotheek wel of juist niet om te zetten.

Het klakkeloos omzetten van de hypotheek naar bijvoorbeeld een annuïteiten hypotheek zou ik dus echt afraden. Laat je dus goed voorlichten wat de voors- en tegens zijn.