Een 2e woning om te verhuren is een lucratieve investering die vele particuliere beleggers hebben aangegrepen om te beleggen. Je ontvangt huur en kan ook nog eens profiteren van de stijgende woningmarkt. Maar toch gaat de glans er per 2023 er van af. De wet is op een aantal punten gewijzigd waardoor het minder interessant is geworden om een verhuurde woning aan te houden.
Door de krapte op de woningmarkt was het de overheid, en vele woningzoekende, een doorn in het oog dat huizen massaal werden opgekocht door (particuliere)beleggers. De starters zagen veelal hun droomhuis voor hun neus weggekaapt worden en vaak tegen aanzienlijk hogere prijzen dan de vraagprijs. Zeker als je al voor de 5e keer je huis misloopt dan kan je daar uiteindelijk behoorlijk gefrustreerd van worden. Leuk voor de belegger natuurlijk maar niet zo leuk voor de starter die het ouderlijk huis eindelijk wilt verlaten.
Daar in tegen werd het voor de particuliere belegger wel erg gemakkelijk gemaakt. Het financieren van een 2e woning is werd erg gemakkelijk gemaakt doordat banken insprongen op de behoefte en er zelfs speciale hypotheken voor maakte, namelijk de verhuurhypotheek. Als de huurinkomsten minus een afslag voor onderhoud van de woning voldoende was om de hypotheek te betalen dan kreeg je hem al snel rond.
Het voordeel is van een beleggingspand is dat de waarde van de woning in Box III valt. Dat betekend dat de huurinkomsten vrij zijn van belastingheffing in Box I, dus netto worden ontvangen en de hypotheek of lening van de woning in mindering gebracht mag worden op de bezittingen en derhalve de belastingdruk verlaagd van Box III. Eventuele winsten op de woning bij verkoop zijn vrij van belasting. Eventuele verliezen zijn daar in tegen ook niet te verrekenen.
Wel moet je belasting betalen over je vermogen. Kort gezegd is dat een fictief percentage over je bezittingen (spaar- en beleggingsgelden en de WOZ waarde van de beleggingspand) minus een fictief percentage over je schulden. Bijvoorbeeld je hypotheek op je verhuurde woning. Afhankelijk van de huur ten opzichte van de WOZ waarde werd er eventueel nog een korting gegeven op de WOZ waarde.
Dat er korting wordt gegeven op de WOZ waarde is ook wel logisch. De WOZ waarde is gebaseerd op de marktwaarde vrij van huur en gebruik. Maar omdat niet iedereen een woning wilt kopen waar nog een huurder in zit is de waarde van een verhuurde woning dus lager.
De overheid wilde verhuurde woningen die worden aangehouden als beleggingsobjecten al terugdringen door de overdrachtsbelasting te verhogen van 2% naar 8% en per 2023 zelfs naar 10,4%. Dit schrok al een behoorlijk aantal beleggers af. Stel dat je nieuwe woning € 350.000,- waard zou zijn dan moet je in plaats van 2% (€ 7.000,-) nu € 10.4% (€ 36.400,-) overdrachtsbelasting betalen. Dat is wel een verschil.
Ook is de belasting in Box III verhoogt van 30% naar 31% en per 2023 naar 32%.
Maar of dat nog niet genoeg is bedacht de overheid nog het volgende: De korting op de WOZ waarde gaan we terugschroeven en we belasten de ‘inkomsten’ in Box III (de WOZ waarde van je beleggingspand) tegen 6,17% (was in 2022 1.818% tot ca 50 duizend en van ca 50 duizend tot nagenoeg 1 miljoen 4,366%)
Wel mag je de fictieve uitgaven van je hypotheek of lening in mindering brengen op het vermogen tegen een fictieve rente van 2.57%.
Om het duidelijker te maken tref je hieronder een rekenvoorbeeld aan.
Rekenvoorbeeld
Stel je beleggingspand heeft een WOZ waarde van € 350.000,- en je ontvangt maandelijks € 1.250,- huur. De WOZ waarde wordt in verband met de hoogte van de huur gecorrigeerd tot 95% (€ 350.000,- x 95% = € 332.500,-). Als je geen hypotheek hebt op je beleggingspand dan zal een alleenstaande maandelijks € 453.29 belasting Box III moeten betalen. Dat betekend dat je dan € 796.71 overhoud voor kosten onderhoud, afschrijvingen en inkomen.
Bij fiscaal partners zal, door nu 2 x het heffingsvrije vermogen te mogen rekenen, € 359.51 belasting moeten worden betaald in Box III. Dat betekend dat er dan nog € 890.49 overblijft voor kosten onderhoud, afschrijving en inkomen.
Maar nu hebben we ook nog een hypotheek van € 150.000,- welke we in 20 jaar geheel aflossen tegen 4% rente. De lasten van de hypotheek is dan € 908.97 per maand.
De alleenstaande zal dan overhouden een bedrag van € 1.250,- huur -/- € 309,67 belasting -/- € 908,97 hypotheeklasten = € 31,36 per maand. Dit is zelfs nog onvoldoende voor de reservering onderhoud wat geadviseerd wordt van 15% van de huur.
Bij fiscale partners blijft er iets meer over. € 1.250,- huur -/- € 178,58 belasting -/- € 908,97 hypotheeklasten = € 162,45 per maand. Ook hierbij geldt dat de geadviseerde reservering voor onderhoud van 15% (€ 187,50 per maand) niet volledig gereserveerd kan worden.
In het oude Boxenstelsel waar bezittingen minus schulden en heffingsvrijvermogen nog belast werden tegen netto 1,2% (4% x 30% = 1,2%) zou dit als volgt belast worden.
In 2022 zou de belasting voor de alleenstaande en fiscale partners aanzienlijk lager uitkomen. De wetswijzigingen hebben dus een behoorlijke impact op het rendement van je verhuurde woning.
Als of dit nog niet genoeg is wil men de grens van de vrije sector opschuiven naar boven. Dat betekend dat dus meer woningen, ga maar uit van een gemiddelde rijtjes woning, al gebonden gaat worden aan een huurprijs die gebaseerd is op een puntentelling. Je kan dan dus niet meer vragen wat de markt er voor bereid is om te betalen maar gebonden aan een prijs die door puntentelling tot stand komt. Daarbij zal de WOZ waarde die een onderdeel is van de punten een mindere belangrijke rol gaan spelen. Dat betekend dat waar je nu misschien € 1.500,- huur ontvangt straks nog maar € 1.100,- huur mag vragen.
De verwachting is dat door alle maatregelen veel beleggers in de problemen gaan komen doordat de kosten en de belasting eenvoudig hoger zullen zijn dan de huurinkomsten.
Veel beleggers zullen voor de keuze staan om de woning toch maar weer te verkopen, als er tenminste geen huurder in zit, of een onroerend goed BV opstarten.
Welke weg je ook kiest, mijn advies is om je goed door een fiscalist, notaris of Financieel adviseur te laten informeren wat in jouw situatie mogelijk en het verstandigste is.
